Mattone di Stato e Privato per il rilancio dell’Economia del Paese di Paolo Crisafi del 15 Febbraio 2020

Le carenze infrastrutturali sono indicate come uno dei fattori che limitano la crescita e la produttività della nostra economia, disincentivando nuovi e interessanti insediamenti produttivi. E’ necessaria, quindi, una programmazione qualitativa pluriennale in infrastrutture e immobiliare che preveda anche la valorizzazione e la gestione dei beni culturali e paesaggistici del Paese.

“Mattone di Stato" è la definizione ormai consolidata che sta a indicare il complesso della consistenza immobiliare pubblica e le operazioni finalizzate a valorizzare e cedere almeno una parte di questo cospicuo patrimonio. Dopo anni di annunci e di buoni propositi non si può negare che qualcosa si sia mosso anche se occorre fare chiarezza. Prima di tutto non sappiamo ancora a quanto ammonti con esattezza a un preciso valore di mercato questo complesso di beni immobili pubblici. Se, a prima vista, la fetta più consistente sembrerebbe quella degli Enti centrali, Ministeri ed Enti Previdenziali, vedi quelli come l'Inps, che hanno dato vita in passato alle famose operazioni di "cartolarizzazione", peraltro non con gli ottimistici risultati attesi, in realtà la grande massa degli immobili pubblici, circa l'80%, fa capo a Enti locali (Regioni, ex Province, Comuni). Sembrerebbe, quindi, riduttivo oltre che approssimativo affermare che la primaria finalità della vendita di questi immobili possa essere quella di ridurre il debito pubblico nazionale.

Ma anche sulla reale consistenza di un tale patrimonio sussistono attualmente incertezze se è vero che l'unica Banca Dati esaustiva sul tema, quella del Dipartimento del Tesoro del Ministero dell'Economia, sia ferma ancora ai dati del 2016 e non riesca a dare un valore preciso di mercato di tutti gli immobili pubblici, facendo riferimento a un non meglio precisato valore patrimoniale di 284 miliardi, sempre per il 2016. Non è resa nota la metodologia applicata per la valutazione, che parrebbe ispirata a criteri di contabilità pubblica piuttosto che a best practice di mercato (come ad esempio RICS red book). Ulteriore incertezza è stata introdotta dalla legge di bilancio 2020 anche sul mattone privato locato alle pubbliche amministrazioni, nata per finalità di spending review. Per stemperare gli effetti negativi di tale norma, è auspicabile nelle linee di indirizzo attuative l’obbligo di destinare i fondi derivanti dalla riduzione dei canoni in interventi di adeguamento impianti, messa in sicurezza, efficientamento e riqualificazione energetica degli stessi immobili. Ogni Amministrazione sembra andare in ordine sparso, senza una reale e unica cabina di regia dal momento che i soggetti che orbitano nel variegato e multiforme universo dell'immobiliare pubblico siano molti e spesso non coordinati tra loro. Al Ministero dell'Economia infatti, che aveva una Direzione dedicata all'interno del Dipartimento del Tesoro, l'VIII^, oggi senza dirigente generale, comunque destinata a fondersi con un'altra Direzione, perdendo di fatto peso e autonomia, devono aggiungersi l'Agenzia del Demanio e Invimit, società partecipata al 100% dal Mef stesso, nonché Cassa Depositi Immobiliare nella quale sono confluiti gli immobili di Fintecna.

All'interno di Cassa Depositi trova posto anche una Società di Gestione del Risparmio che si dovrebbe occupare di fondi immobiliari ma che ha finito per occuparsi anche di altro, come nella vicenda delle ex Caserme di via Guido Reni a Roma, una delle tante interminabili storie di valorizzazione pubblica. Per altro una recente sentenza l’ha qualificata soggetto di diritto pubblico e quindi assoggettato al codice degli appalti pubblici, che di fatto ne rallenterà la sua operatività.

Vi sono, inoltre, nel panorama pubblico società che hanno un forte impatto sull’immobiliare e sulle infrastrutture (prima fra tutte Ferrovie ma anche Enel e Poste ad esempio) ed enti, come Ispra, che hanno aperto tavoli sulla riqualificazione e rigenerazione urbana.

Non ultimi poi i beni immobiliari del Ministero della Difesa che procede, secondo tradizione, in un lavoro autonomo, data l'ingente mole di caserme dismesse e di beni del demanio militare, non sempre peraltro pronti a trovare un'utile collocazione sul mercato perché oggetto di complessi iter burocratici e amministrativi che introducono la necessità di soluzioni di semplificazione e razionalizzazione di tutti i relativi procedimenti.

La necessità di semplificazione resa ancora più urgente dalla complessità e dalla enorme quantità della normativa di riferimento della materia immobiliare pubblica, tanto che attualmente si attende dallo stesso Ministero dell'Economia la stesura di un Testo Unico della materia: attesa per ora auspicata.

Gli operatori del settore privato, che hanno trovato con Re Mind Filiera Industriale e Manifatturiera Immobiliare un nuovo e valido punto di riferimento, auspicano che il Governo, le Istituzioni e gli Organi preposti possano avviare, dopo tanti proponimenti e annunci, una decisa azione finalizzata, da un lato, alla messa in sicurezza delle coste, del patrimonio immobiliare e dei relativi impianti con materiali, metodologie e protocolli energetico- ambientali – rating system, dall’altro, a dare ordine e organicità all'intero comparto dell'Immobiliare, anche attraverso il crescente coinvolgimento degli Enti locali, delle Regioni, i primi a volte restii a cogliere tutte le occasioni offerte dal "federalismo demaniale", portando, altresì, a termine un'opera finalmente esaustiva di semplificazione e razionalizzazione di tutta la materia normativa.

Re Mind ritiene questi contributi veri e propri presupposti per l'attrazione degli investimenti, anche esteri, accompagnati da un necessario processo di defiscalizzazione in alcuni settori d'intervento oltre che di coordinamento degli incentivi attualmente attivi sul “sistema immobile”, che altrimenti singolarmente sono meno efficaci. Un forte slancio alla crescita, con una ricaduta di ingenti capitali sul territorio, può derivare dalle misure riguardanti l’accesso allo strumento SIIQ da parte dei REITS esteri e l’introduzione dei fondi immobiliari aperti. Una politica industriale per il Mattone di Stato ma anche Privato, condivisa tra le forze di governo e di opposizione con le filiere dell’Edilizia e dell’Immobiliare per non mancare all'appuntamento con la ripresa economica e il rinnovato sviluppo del Paese.

*Presidente Re Mind Filiera Immobiliare